提问：房姐你好，新人首问： 我做创意，在家工作；爱人单位在王府井（非坐班），现有庞各庄富力华庭苑一层\/地下各100平下跃（带40平小院）一套，另有西城陶然亭110平塔楼一套（按经适房管理的央产集资，有房本但暂不能上市）。下跃大约市值500，手头有100+，准备用做80%的一套距离王府井大约60km的郊区类别墅（700-750）。现在看了三处： 1、平谷马坊首创汇景墅联排中户（2018）：上三（280平）下一（80平），360平+赠送100，送地上2车位+110平花园，70年商品，750。 2、大兴采育住总如院下叠（2021）：上二（118平）下二（197平），315平，送77平花园，70年限竞+50年仓储（一个房本），650+50（3地下车位）=700。 3、天津武清永乐首创采薇雅苑双拼（2017），上二（200平+）下一（100平+）300多平+赠送100，送半地下车位+150-200平花园，70年商品，600。 我们偏爱郊区清净，改善自住兼顾未来价值。 请房姐解析下这三个房源的现在与未来，或者有其它好推荐？ 谢谢！

　　回答：将重点放到自住属性上，位置都比较偏，保值能力是要打问号的，这个你们要有提前知道。建议在平谷和大兴中选择，天津武清炒作成分有大，风险偏高。 推荐 首创汇景 ，相对周边环境要略好点 ，公园和生活配套都还可以。住总如院周边太荒了，啥也没有。

　　提问：房姐你好，目前3套房，一套昌平北七家的老破大，一套亚运村小户型，还有一个商住房。现在想换房，想换一个朝阳区望京、亚运村的次新房，考虑居住环境好的，带点有学区属性的房子。请问你建议是买望京板块的，还是亚运村板块？还有北苑板块怎么样，毕竟价格低不少。如果买望京的话，望京区域这几个小区哪个更有价值？北纬40度、首开知语城、北京香颂，谢谢

　　回答：看重就选望京，看重学区就选亚运村，北苑房子比较破地段固化。 北京香颂的小区品质还可以，但不管是自住亦或者投资，小区本身的品质只是一个简单的参考条件。 北京香颂的地理位置，处于望京的角落，距离阜通，望京西都有距离。建议选首开知语城，北纬40度备选

　　提问：新人首问 想了解下海淀学区的分布情况。还有西钓鱼台御玺这个盘的性价比情况。以及对应的学区，开发商描述对应的学区是海淀实验，翠微，八里庄小学。中学有很多，并且提到八里庄小学直升首师附，不知道信息里是否掺加了水分。谢谢

　　回答：海淀区多校划片比较均衡的片区是：上地、万寿路、中关村、海淀，这几个区域可以重点关注 海淀的学区多校实施细则是一校一策，如果学位足能兜住就不存在顺位全收，不足的话顺位由学校自行决定。 西钓鱼台御玺这个盘一直就很贵，未来空间一般，没什么性价比，上八里庄小学 大概 百分之四十直升。

　　提问：房姐您好，新人首问，想买二套投资，但资金有限，现金200，算了下二套只能买300～350的房子，比较了在常营或者通州京贸国际能买一居，在通州金地格林格林能买两居，不知道该如何选？之前看您说能买两居不买一居，但这个两居位置偏些，不好出租，不知道怎么选？另看您有的帖子说通州可能进入快车道，是不是投资通州更好些呢，毕竟通州现在投资力度挺大 1.常营位置好，出门有地铁，买了好出租，52000 2.京贸国际，通州核心区，有学校，环境好，52000 3.金地格林格林，位置偏，离地铁远，价格便宜，39000-41000 4.若买通州其他地铁站旁呢，梨园或者土桥附近

　　回答：你好，总价350，选筹范围太少了，户型越小 溢价越高，利润越少。 如果月供能力不错，北京二套资格建议直接用全款抵押的方式买入，找垫资公司全款买入，过户后迅速抵押，抵押6-7成。可以入手总价450-500左右的楼盘。 通州升幅会略大一些 选筹排序： 2134

　　提问：房姐你好，新人首问。个人情况：曾在燕郊有房且有贷款记录，10年前就已卖掉，现在湖北名下有房无贷款，有燕郊房票。去年刚结婚，老公名下无房无贷，我们家庭是否在北京已无sfsd资格？我与我老公自己做事且在上升阶段，但是经常需要垫付资金加上疫情多少会有些影响，可以凑50子弹。宝宝不到一岁，有老人同住，且我担心未来5-10年置换的时候两居不容易出手所以想选个三居。目前价格符合心理预期且户型合理的楼盘只有上上城三季和嘉都国际，个人特别喜欢嘉都。我认为首尔甜城是燕郊地段小区只是价格超出了我们的预期且首尔的户型我们认为不合理较为影响居住感受，因为毕竟我们大部分时间都在家里（我老公需要从事艺术创作）。我现在困惑，我是应该现在嘉都上车长期持有，还是再等1-2年我们再上一个台阶后再在北京上车？

　　回答：1. 查下你们征信上有无贷款记录，以上面为准。 2. “5-10年置换的时候两居不容易出手” 这个是不成立的，2居一直都是主力户型。如果你们2年左右能积累子弹在北京上车，现在就不要动了。置换不是为了改善就没必要折腾

　　提问：感谢房姐点名，本人目前在京有像素商住一套，300万现金，大厂两套，吉林门市一套。月收入5万左右，公积金10年，但征信不是很好，现在想在北京现金+公积金贷。预计在400-500万总价房产，想在朝青(国美，炫特，cbd传奇60平左右），常营(保利家园，北辰福地，富力限价商品房89平），十里堡和石佛营，甜水园，呼家楼，团结湖(老破小），现在看的有点乱了。想请房姐，指点保值增值，具体哪些小区可以选择。预计持有周期，及后续的操作指导。

　　回答：朝青常营，朝青的这几个盘都还不错。国美，炫特，cbd传奇 都是可以入的 需要具体标的来比较。还有 首城国际、柏林爱乐建议也淘一下。持有5年左右比较合适，如果增值在50%+就做再抵押+手中现金再投资一套，商住有机会就出掉不适合长持，大厂留一套就可以了，投资标的选择非常重要，选对了雪球才能滚起来

　　提问：房姐你好～在挑首套刚需婚房，需求是两居室，方便朝阳门和三元桥通勤(10号线，请问有哪些区位推荐呢？最近在看双井，九龙花园、百环家园和华腾园这三个小区你觉得怎么样？有同事推荐青年路，能请房姐从交通、未来出手等方面对比一下双井劲松地区和青年路地区吗？谢谢

　　回答：九龙花园华腾园百环家园 九龙花园和华腾园都属于偏大户型，小区不错的，华腾园涨过一波，目前九龙性价比会更高，百环属于经适房，私密性略差。 青年路地区是一个比较的地段，同时也有一些优缺点。小户型普遍溢价，年轻人喜欢次新也有一定溢价。 当前双井价格更合理，交通并没有多大差距。

　　提问：【提问】新人首问，求房姐指教 我和老公非京籍准备要小孩家庭年收入50，在朝阳生活工作5年很熟，我STSD到21年2月份子弹50（含公积金15），家里沈阳有2套老房，1套在核心地段30平可卖25W（50年+）另一套地铁房50平可卖40W（35年+），如果都卖了可以共凑115左右，求问： 1、现在沈阳老房留着等拆迁（没有拆迁消息）或者全卖掉凑115北京上车两居小刚需，哪个预计会更好？（倾向在北京买） 2、如果北京首套115上车推荐看哪里？ 3、东三四环老旧小两居（十里堡附近）、常营地区北京新天地一居、南五环外大兴瀛海附近90平次新两居，哪种最保值及未来可能？ 4、东三四环老破小或常营一居室可能会面临后面有孩子需换房情况，怕以后换房成本高吃不消，这部分请指教现在需要考虑这些吗？或者有什么资产配置的办法

　　回答：1. 北京上车优先，沈阳等拆迁不划算 2. 上车盘看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 3. 这几个地段都可以，差距不大 4. 如果你们收入在未来5年内支撑不了换房，现在就买位置偏一点的两居近地铁的房子

　　提问：房姐您好！关注您一段时间了，觉得您的建议比较明确，可参考度高，今特别请教您。我的购房预期是兼顾自住与增值，情况如下：我儿子在亦庄工作，和悦华锦买了房，由于他们的两个孩子明年和三年后分别入小学，附近有人大附中亦庄分校西校区，所以基本要在这里住十来年。我已退休，目前跟孩子住在一个小区，未来还希望以这样的模式居住。1、是否出掉大兴康和园房子也换到和悦华锦或周边？2、从投资保值角度，您认为我是现在在和悦华锦或周边买个小三居自住，还是留着康和园出租，用租金在和悦华锦租套房居住？3、和悦华锦这片区域与康和园相比未来七八年增长空间如何？4、对这周边300—500万标的其它楼盘有何推荐建议？

　　回答：你好，感谢大额付费！ 整体高米店附近目前都规划得不错，不村，商业配套也可以，一站到绿地广场或西红门荟聚。 康和园没有非要出手的必要。置换成本也不算低。 建议保留康和园，在和悦华锦附近租房住。

　　提问：例如房子500万，你想要450万买下，让中介帮你狠狠砍房东的价，你是直接告诉中介你出450万吗？ 房姐，这样的情况怎么样做才是比较好呢？

　　回答：砍价是一个计划性工程。 硬砍10%，除非房子有问题或者业主本身乱高挂，一般是无法实现的。 至少提前一两个星期就开始给业主耳边吹风铺垫以后的杀价了。 便宜的房子等不了那么久，业主也不会只听一个人说话。

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